Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство без налогов

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Источник: http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/

Не нужно торопиться продавать наследство

После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.

Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).

Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.

В статье обсудим:

  • условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
  • когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
  • как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.

Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году

Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.

Существует три способа принятия наследства:

  • имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
  • наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
  • наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Условия продажи наследуемой квартиры

Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

  • принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
  • отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
  • получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
  • учет преимущественного права покупки долевых собственников.

Порядок действий наследника перед продажей

Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.

Как вступить в наследование

Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.

Читайте также:  Накопительный счет в райффайзенбанке

Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.

Когда можно продавать унаследованную квартиру

Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:

  • свидетельство о правах наследника;
  • правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
  • документы, подтверждающие личность наследника.

Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.

Как осуществляется продажа наследственного имущества

Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.

Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.

  • Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
  • Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
  • Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.

Читайте еще о договоре купли-продажи

Права несовершеннолетних наследников

Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей

  • Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
  • Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
  • Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.

В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.

Продажа общей собственности супругов

Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.

Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:

  • в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
  • квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.

Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись. Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой. Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:

  • договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
  • условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.

В результате сделку пришлось отменить

Право пользования помещением при его продаже

Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.

Примерами могут быть:

  • проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
  • пользование жилым помещением членами семьи наследника.

Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.

Преимущественное право дольщиков

Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.

Чтобы продать свою долю, необходимо:

  • произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
  • зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
  • известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
  • подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
  • по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.

О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.

Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры

Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.

Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.

Имущественный вычет для налоговых резидентов

Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн руб.

Например: Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку. Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн руб. и имущественный вычет 1 млн руб. Налоговой базой являлась сумма в р-ре 2 млн руб. Налог с продажи составил 260 тыс. руб.

Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.

Полное освобождение от уплаты налога

Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.

В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:

  • к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
  • ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).

Указанные выше лица должны знать:

Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:

  • жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
  • квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
  • наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.

Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.

  • Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
  • Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
  • Выводы
  • Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
  • Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
  • Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/nasledstvo/prodaza-kvartiry-posle-vstuplenia-v-nasledstvo-nalog.html

Порядок продажи квартиры после вступления в наследство: когда можно, налоги, льготы — продажа наследственной квартиры менее 3 лет

641 просмотров

После оформления наследства и регистрации права собственности, владельцы движимого/недвижимого имущества могут распоряжаться им по своему рассмотрению. Они могут совершать любые сделки, которые не запрещены законом – подарить или продать унаследованное имущество. Однако закон устанавливает некоторые ограничения. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать квартиру, полученную в наследство?

Чтобы полноценно распоряжаться активами наследодателя наследнику нужно:

  • подать заявление о принятии имущества;
  • оплатить пошлину;
  • получить свидетельство;
  • оформить право собственности.

Свидетельство о правах на наследство является правоустанавливающим документом. Однако для продажи квартиры его недостаточно.

Наследник должен оформить наследственную квартиру надлежащим образом. Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Регистрация носит заявительный характер. Для этого потребуется подать документы в Росреестр.

Важно! Продажа квартиры до государственной регистрации права собственности является незаконной.

Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру можно хоть на следующий день после вступления регистрации права собственности. Права владельца при сделке подтверждаются следующими документами:

  • выписка из ЕГРН (правоподтверждающий документ);
  • свидетельство о праве на наследство (правоустанавливающий документ).

Если гражданин вступил в наследство фактически, у него отсутствуют документ о правах на наследство. Также он не может провести государственную регистрацию объекта. Поэтому продажа квартиры в такой ситуации невозможна.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда вступление в наследство оформлялось в судебном порядке. В таком случае право собственности на объект возникает с момента вступления решения суда в законную силу. Государственная регистрация права проводится на основании судебного решению.

Важно! Закон обязывает наследника оформить квартиру в собственность не позднее 30 дней с момента получения наследства.

Если квартира получена в наследство менее 3 лет назад

Законодатель предусматривает необходимость оплаты подоходного налога наследниками, которые продают имущество покойного в течении 3 лет с момента смерти. Величина платежа составляет 13% от стоимости квартиры.

В случае продажи унаследованной квартиры, которая была во владении менее 3 лет, необходимо подать налоговую декларацию. Документ сдается по месту регистрации налогоплательщика.

Срок подачи отчетности – 30 апреля будущего отчетного периода (ст. 229 НК РФ). Отчетную документацию можно подать в бумажном или электронном виде. Детальную информацию можно найти на официальном сайте ФНС – nalog.ru.

Как продать квартиру после вступления в наследство

Алгоритм продажи квартиры, полученной в наследство:

  1. Подготовка документов.
  2. Составление договора.
  3. Регистрация сделки.
  4. Получение документов.

Необходимые документы

Для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется подготовить:

  • паспорт владельца имущества и покупателя;
  • правоустанавливающие бумаги на жилье;
  • свидетельство на наследство;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • выдержка из домовой книги;
  • отказ совладельца жилья от выкупа доли.

Если продается имущество, которое принадлежит малолетним гражданам, то дополнительно потребуется согласие органа опеки. Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин является покупателем, то дополнительно нужно приложить гражданские паспорта представителя и документы, подтверждающие его полномочия.

Читайте также:  Где продлить социальную карту москвича пенсионеру

В случае совершения сделки через представителя, нужно приложить гражданский паспорт и нотариальную доверенность от имени собственника.

Договор купли-продажи квартиры

Отчуждение объекта недвижимости подразумевает оформление договора купли-продажи. Документ обязательно составляется в письменном виде (ст. 550 ГК РФ). Иначе сделка считается недействительной.

Нотариальное удостоверение подобных сделок требуется в следующих случаях:

  • одной из сторон следки является несовершеннолетний гражданин;
  • покупателем является недееспособный гражданин.

Соглашение подписывается покупателем/продавцом. От лица несовршеннолетнего или недееспособного покупателя должен выступать законный представитель или опекун.

Стоимость отчуждаемого имущества указывается в договоре. Отсутствие цены в документе указывает на то, что соглашение не заключено.

Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть покупателю после оформления соглашения нужно будет обратиться в Росреестр.

Договор должен содержать:

  • наименование договора;
  • дату, место заключения;
  • сведения об участниках сделки;
  • предмет соглашения;
  • стоимость и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок перехода прав на имущество;
  • порядок разрешения споров;
  • подписи сторон.

Расходы

Продажа квартиры не является безвозмездной процедурой.

Затраты продавца

№ п/пНаименование расходовСтоимость
1 Государственная регистрация права собственности на наследство 2 000 р.
2 Услуги риелтора 3% от стоимости квартиры
3 Оформление доверенности от имени собственника От 2 500 р.
4 Подготовка договора От 2 000 р.
5 Подготовка акта приема-передачи От 1 000 р.
6 Нотариальное удостоверение От 7 000 р.

При регистрации права собственности покупатель должен заплатить 2 000 р. Если отчуждается только часть квартиры в многоквартирном доме, то сумма сбора составляет 200 р. (ст. 333.33 НК РФ).

Продажа квартиры, полученной по завещанию

Завещание является одним из способов получения наследства. Однако при отчуждении унаследованного имущества этот факт не играет никакой роли.

Наследник по завещанию может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Исключение составляет ситуация, когда собственник установил завещательный отказ или возложение.

Наследодатель может установить запрет на продажу квартиры. Или обязать наследника предоставить квартиру для проживания третьему лицу.

Если покойный владелец квартиры установил завещательный отказ, то он мог назначить исполнителя завещания. Душеприказчик обязан проследить за исполнением распоряжения покойного. Поэтому в случае продажи квартиры, исполнитель завещания обязан инициировать судебный процесс для отмены прав наследника на жилье.

Важно! При отсутствии душеприказчика, недобросовестный наследник может продать квартиру. Однако право отказополучателя на проживание или пользование жилым помещением не прекращается, после отчуждения объекта.

В случае получения квартиры в наследство по закону, после получения свидетельства и регистрации права собственности, новый владелец может распоряжаться активами как пожелает. Он может подарить, обменять или продать унаследованное имущество. Отчуждение объекта недвижимости происходит на общих условиях.

Льготы при продаже квартиры

Закон устанавливает льготы по оплате нотариальных услуг для особых категорий граждан. К ним относятся инвалиды 1 и 2 группы.

Также от оплаты госпошлины освобождаются лица, продающие ветхое и аварийное жилье.

Налоги

В случае продажи квартиры в течение 3 лет с момента вступления в наследство необходимо оплатить подоходный налог. Для снижения суммы выплаты можно применить к налоговой базе стандартный вычет в размере 1 000 000 р.

Величина процентной ставки различается для следующих лиц:

  • налоговых резидентов;
  • налоговых нерезидентов.

Резидент выплачивает 13% от стоимости квартиры, сверх стандартного вычета, а нерезидент – 30%.

Важно! Закон не устанавливает льгот по выплате подоходного налога для отдельных категорий граждан. Выплата рассчитывается для всех наследников в одинаковом порядке.

Как продать унаследованную квартиру без уплаты налога

Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.

Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.

Пример. Налогоплательщик унаследовал 2-комнатную квартиру. Через 6 месяцев он решил ее продать. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 р. Величина суммы налога составит (3000000 — 1000000) × 13% = 260 000 р.

Если налогоплательщик покупает новое жилье в том же году, то расчет налога может производиться по иной схеме.

Отчуждение части имущества

При получении квартиры в наследство по закону, имущество делится между получателями в равных долях. Если один из наследников желает продать свою долю, то он обязан предоставить право первоочередного выкупа совладельцам жилья (ст. 250 ГК РФ). Предложение не должно отличаться по цене и условиям, которые будут предложены другим покупателям. Исключением является продажа жилья с публичных торгов.

Правила продажи доли в унаследованной квартире:

  1. Продавец должен письменно уведомить совладельцев о своем намерении продать часть квартиры. В уведомлении указывается цена объекта недвижимости и иные условия сделки.
  2. Для принятия решение совладельцам дается 1 месяц. Если по истечении срока они не выкупят предложенную часть имущества, наследник может продавать ее кому захочет.
  3. Если совладельцы дадут письменный отказ от первоочередной покупки части жилья, то продавец может реализовать имущество досрочно.

Если же продавец продаст жилье третьим лицам, то совладелец, которому полагалось преимущественное право покупки, может потребовать через суд перевода прав покупателя. Для подачи соответствующего иска совладельцу жилья дается 3 месяца.

Важно! Закон устанавливает запрет на передачу права преимущественной покупки третьим лицам.

В квартире прописан малолетний ребенок

Под пропиской понимается регистрация по месту жительства. Родитель имеет право зарегистрировать ребенка в жилом помещении, в котором он прописан, без согласия собственника.

Поэтому наследник может столкнуться с ситуацией, когда в его квартиру прописан посторонний несовершеннолетний ребенок.

Важно! Регистрация по месту жительства не является основанием для возникновения права собственности. Поэтому наследник может выписать как ребенка, так и его родителей после государственной регистрации прав на наследство.

Если малолетний ребенок является совладельцем недвижимости, то продажа такого объекта допускается только с согласия районного отдела опеки по месту регистрации ребенка (ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Предварительно необходимо предоставить ему долю в другой квартире взамен.

Нужно ли согласие супруги

Унаследованное или подаренное имущество (квартира/дом) является собственностью получателя. Оно относится к личной собственности супруга.

Следовательно, согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры не требуется.

Исключение составляет ситуация, когда супружеская пара оформила брачный договор или соглашение о выделении долей в совместной собственности супругов. В добровольном порядке стороны могут предусмотреть любой вариант раздела. В том числе передать часть прав на наследственное имущество.

Какую сумму нужно указывать в договоре

Сумма подоходного налога рассчитывается исходя из цены указанной в договоре купли-продажи. Однако, продавцу выгодно ее искусственно занизить, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.

В таком случае покупатель становится мишенью для мошенников. При расторжении сделки продавец должен будет вернуть только ту сумму, что указана в соглашении. Доказать получение иной суммы просто нереально.

Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Чтобы избежать судебной волокиты покупателю нужно настаивать на отображении в договоре рыночной стоимости объекта.

Стоит ли бояться покупать унаследованное жилье

Судебная практика уже давно демонстрирует торжество справедливости. Возможные споры между наследниками не являются поводом для расторжения сделки и возврата купленной квартиры.

Еще в 2003 году Конституционный суд разъяснил, что имущество не может быть истребовано у добросовестного покупателя, невзирая на притязания наследников. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 42 Постановления Пленума ВС № 9.

Верховный суд уточнил, что если возврат имущества в натуре невозможен, то наследник должен произвести компенсацию его стоимости другому претенденту. То есть если после продажи квартиры выявится другой претендент на наследство, то такое имущество не может быть изъято у добросовестного покупателя. Все претензии должны предъявляться к наследнику, даже если завещание будет оспорено в суде.

Исключением из правил может быть сговор между наследников и покупателем. Если такой факт будет установлен в суде, то сделка будет признана недействительной. Следовательно, имущество придется вернуть.

Продажа унаследованной квартиры имеет свои нюансы. Многое зависит от количества и возраста совладельцев, срока нахождения имущества в собственности, наличия льгот. Также нужно учитывать первоочередное право на покупку жилья. Без помощи опытного юриста сложно учесть все требования законодательства.

На нашем сайте можно заказать обратный звонок. Консультации предоставляются совершенно бесплатно. Юрист изучит ваши обстоятельства и подскажет, как лучше поступить, чтобы не нарушить закон и остаться при своих интересах.

Также вы сможете договориться о подготовке необходимых документов для продажи квартиры.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству?

Унаследованная недвижимость – это не только полученная в дар жилая площадь, которая может улучшить жилищные или материальные условия, но теперь получатель обязан содержать жилье и уплачивать налог на имущество. При желании, недвижимость доставшуюся в наследство, можно не оставлять для дальнейшего использования.

При мысли о том, чтобы продать наследуемое имущество, сразу возникает множество проблемных моментов: платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, взимается ли НДФЛ и т. д. Давайте разберемся в тонкостях.

Полезные сведения

Налог на недвижимость при получении наследства квартирой платить не требуется. Иногда решение о продаже наследованной квартиры принимает сам наследник, а порой такая сделка – необходимость: претендентов несколько, каждому положены доли и необходимо разделить полученное. И сделать это представляется возможным лишь после продажи недвижимости.

Читайте также:  Как получить выписку из бюро кредитных историй бесплатно

По сути, получая наследство, вы становитесь обладателем не только недвижимости, но и определенного финансового дохода, который она собой представляет. Если квартира досталась по наследству, этот тип дохода государством не обременен налогообложением, вне зависимости от:

  • наличия родства с наследодателем;
  • основания для получения: законных или по завещанию.

Если жилплощадь не была приватизирована, она не может перейти как унаследованное имущество родственникам как в порядке очередности общей массы наследников, так и согласно завещанию. Квартира, являющаяся частью кооператива, может быть передана по наследству только в том случае, если за нее выплачивать пай более не требуется.

Законодательно не установлен определенный перечень лиц, которые полностью освобождены от необходимости платить налог с продажи квартиры. Но каждый собственник жилья должен регулярно оплачивать счета за коммунальные услуги несмотря на то, что налогом наследованные квартиры не облагаются.

Соблюдаем правила

Если наследник решил продать недвижимость, что он унаследовал, у него сразу возникает вопрос: нужно ли платить налог с продажи. Да, придется заплатить подоходный налог с реализованного недвижимого объекта. Ведь физическое лицо, он же продавец, получил доход после реализации, отсюда и берется необходимость заплатить государству НДФЛ в 13%.

Уплата налога с продажи квартиры начисляется местным отделением фискальной службы. С момента регистрации в Росреестре уплачивается ежегодный налог государству на имущество физических лиц, за владение квартирой или домом.

Нужно ли покупателю платить налог с покупки квартиры? Так что только купившие или собирающиеся это сделать граждане могут не беспокоиться по этому поводу: налог при покупке квартиры будет взиматься только с продавца. Обязанность уплаты налога по унаследованной недвижимости появляется, если она принадлежит ему не более трех лет с момента получения объекта в собственность.

Стоимость квартиры на продажу, которая ранее была унаследована, нельзя занижать. Указывается цена продаваемой недвижимости, которая сверяется с кадастровой и должна быть не менее 70% от нее. В противном случае фискальный орган начислит дополнительный, не заплаченный пока еще налог.

Дополнительные нюансы при наследственном праве на недвижимость:

  • Если продажа квартиры осуществляется посредством одного договора на нескольких будущих собственников, налоговый вычет можно получить только на объект, на совладельцев он разделится в долевом эквиваленте.
  • Продавая доли по обособленным договорам, каждый из продавцов и, соответственно, владельцев сможет получить миллионный налоговый вычет.
  • От налога с продажи квартиры, полученной по наследству, не освобождается ни одна категория граждан.

Для того, чтобы узнать, нужно ли вам платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству, следует обратить внимание на срок, в течение которого вы ей владеете. Искать эту информацию по сведениям о налогоплательщиках нет смысла. Вычет можно получить даже при получении пенсионерами пенсий, как единственного дохода, не являющегося налогооблагаемым.

Вступление в наследство

Прежде чем приступить к продаже недвижимости, ее легализуют, для чего:

  • собирают необходимые документы;
  • пишут заявление.

Заявить на наследство нотариусу не позднее, чем за шесть месяцев после смерти наследодателя. В противном случае придется доказывать права на недвижимость через суд. Даже в том случае, когда принятие наследства происходит по факту.

То есть наследник продолжает пользоваться квартирой как своей собственностью, погашая коммунальные платежи, осуществляя ремонтные работы.

Вышеуказанные действия необходимы, чтобы получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости или ее доли.

По прошествии полугода нотариальная контора выдает наследнику соответствующее свидетельство, которое является законным основанием для получения права собственности на имущество. Прежде, чем продавать его, необходимо зарегистрировать это право в Росреестре, куда предъявить:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве наследования;
  • заявление о регистрации права собственности;
  • выписку из ЕГРП;
  • техпаспорт помещения.

Требуется заплатить госпошлину, размер которой зависит от степени родства с наследодателем, и предоставить квитанцию о ее уплате. От необходимости платить государственную пошлину освобождаются:

  • несовершеннолетние лица;
  • люди с отклонениями психического здоровья;
  • ранее проживавшие и имевшие доли в наследуемой квартире вместе с наследодателем.

Если у наследника недвижимости имеется муж или жена, необходимости в получении согласия супруга нет, так как данное имущество не будет считаться совместно нажитым. И теперь уже можно продать квартиру после вступления в наследство, так как наследник становится собственником. Разберемся, какие налоги нужно уплатить при покупке квартиры.

Тонкости

При продаже квартиры, полученной в наследство, придется оплатить налог на продажу недвижимого имущества в 13%, ведь по сути она считается доставшейся наследнику бесплатно, а после сделки он получает доход. Налог при продаже квартиры пенсионером также не отменяется.

И вот именно он будет облагаться НДФЛ, при нахождении продаваемого жилища во владении продавца до 3 лет.

А если она в собственности дольше, облагается ли в этом случае? Нет, тогда платить ничего не нужно, продавец от уплаты налогов освобождается.

Таким образом, если вы не хотите платить довольно большой налог от продажи имущества в 13% от продажи унаследованной недвижимости, имеет смысл выждать 3 года. Придется заплатить налог также и от продажи доли в наследованном жилище.

Стоит иметь в виду, что налоговая инспекция может уведомить в письменной форме о необходимости в оплате налога и подачи декларации НДФЛ-3 по причине получения дохода с продажи недвижимости.

Дело в том, что фискальный орган получает данные о дате, когда было зарегистрировано право собственности на имущество, но не сведения о фактическом владении им.

Чтобы избежать недоразумений, следует отправить в налоговую письменное пояснение и документы, подтверждающие период, на протяжении которого наследник владеет недвижимостью.

Отсчет этих трех лет идет с момента открытия наследственного права, то есть даты смерти наследодателя. Отсчитывать с даты факта вступления в наследства или госрегистрации является ошибкой. Напомним, что на вопрос надо ли оплатить налог при покупке квартиры пенсионеру ответ однозначен: да, как и всем остальным.

Оформление договора купли-продажи и возможные риски

Сам процесс подписания договора купли-продажи по унаследованной недвижимости происходит по общим правилам для такого рода сделок согласно действующему законодательству РФ. Единственное отличие – это момент с вероятной необходимостью доказать основание для возникновения права собственности на предмет договора, то есть что является получившим ее в наследство.

Несмотря на то, что самого порядка в проведении сделки этот факт не изменит, могут возникнуть некоторые сложные моменты с продаваемым жильем, связанные с риском для потенциального покупателя.

При приобретении такой квартиры следует учитывать, что на нее вполне могут претендовать и иные наследники, которые в права наследства не вступали.

Но после совершения сделки они могут заявить о своем праве, которое закреплено в Гражданском Кодексе РФ, на имущество, которое уже приобрел другой человек.

Для того, чтобы определить законность претензий новоявленных наследников, придется начать судебную тяжбу.

Например, если гражданин просто не знал о том, что ему положено наследство и, соответственно, пропустил оговоренный законом срок в полгода, когда необходимо официально заявить о своих правах наследования. И в этом случае совершенная ранее сделка купли-продажи будет объявлена недействительной.

Чтобы обезопасить себя от вероятности возникновения подобной ситуации, покупателю следует попросить у продавца нотариально подтвержденное отказное письмо по предмету продаваемого объекта недвижимости от потенциальных наследников.

Для этого перед куплей-продажей проводится проверка чистоты сделки.

Для того, чтобы сделка не вызывала подозрений у обеих сторон, необходимо сделать процедуру прозрачной и предоставить максимум информации.

Причем если сам продавец в силу каких-либо обстоятельств не может этого сделать, покупателю следует самостоятельно:

  • запросить выписку по предмету продажи в ЕГРП, из которой он сможет почерпнуть всю информацию о собственнике жилья и возможных обременениях, например, долгах, кредите, нахождении в залоге, иначе впоследствии покупателю самому придется за это заплатить уже из своего кошелька;
  • уточнить интересующие данные у нотариуса, оформлявшего наследство;
  • получить сведения о зарегистрированных жильцах в покупаемом помещении.

Обязанность по уплате налога при продаже квартиры, полученной по наследству, ложится на продавца.

Запрещено отмечать в договоре меньшую сумму чем та, что заплатил покупатель, это условие обязательно для корректного заполнения.

При возникновении судебного разбирательства, в ходе которого недвижимость может быть возвращена унаследовавшему ее ранее владельцу, покупатель получит обратно потраченную сумму ту, что указана в договоре купли-продажи.

Перечень документов и затраты

Прежде, чем совершить сделку, что получена по наследству, подготовьте:

  • свидетельство, в котором говорится о том, что продавец является законным наследником продаваемого объекта;
  • правоустанавливающий документ;
  • согласие супруга при необходимости (пункт в брачном контракте);
  • техдокументация на помещение;
  • справка от УК, ТСЖ или ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по предмету сделки;
  • нотариально заверенное подтверждение об отсутствии претензий на наследство от имевших на него право.

В тех случаях, когда одна из сторон сделки не может явиться лично и присылает представителя, у которого при себе нотариально заверенная доверенность на совершение действий от лица доверителя.

Совершение такой сделки влечет за собой траты. И если, принимая наследство никакого налога платить нужно не было, то теперь, при продаже, такая необходимость появилась. Налогообложение обусловлено тем, что реализуемое унаследованное имущество считается доходом.

Но платится ли он или же нет – зависит от того, как долго собственник владеет наследством. Следует также упомянуть, что для граждан России НДФЛ составляет 13%, тогда как для нерезидентов страны он равен 30%. Владеющий более 3 лет не платит ничего.

Сделки с недвижимостью – кропотливый процесс, необходимо знать, какой налог платится. А если он касается наследованного имущества, тогда процедура осложняется еще больше. Потому люди предпочитают обращаться к специалистам, так как порой самостоятельно можно не знать, каковы налоги на продажу и покупку квартиры, какие нюансы учесть, чтобы не заплатить больше, чем можно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a7abcbb5f4967e78a02c20c

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector